Dalam dunia properti, istilah SHGB dan SHM sering kali muncul, terutama saat seseorang berencana membeli rumah, tanah, atau bangunan. Bagi masyarakat awam, dua istilah ini kerap dianggap sama karena sama-sama berkaitan dengan kepemilikan tanah. Padahal, Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) memiliki perbedaan yang cukup mendasar, baik dari sisi status hukum, jangka waktu, hingga tingkat kekuatan hak kepemilikannya.
Memahami perbedaan SHGB dan SHM sangat penting agar calon pembeli properti tidak salah langkah. Kesalahan dalam memahami jenis sertifikat dapat berdampak panjang, mulai dari keterbatasan hak atas tanah hingga kendala saat melakukan jual beli atau pengajuan kredit. Oleh karena itu, sebelum memutuskan untuk membeli properti, sebaiknya kenali secara mendalam karakteristik masing-masing sertifikat.
Sertifikat Hak Milik atau SHM merupakan jenis sertifikat dengan tingkat kepemilikan tertinggi atas tanah di Indonesia. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut tanpa batas waktu. Artinya, tanah dengan status SHM dapat dimiliki selamanya selama tidak dialihkan kepada pihak lain.
SHM hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Hak ini tidak dapat dimiliki oleh warga negara asing atau badan hukum asing. Karena sifatnya yang paling kuat, SHM sering dianggap sebagai sertifikat paling aman dan paling diincar dalam transaksi properti.
Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Tanah tersebut bisa merupakan tanah negara atau tanah dengan hak pengelolaan tertentu.
Berbeda dengan SHM, SHGB memiliki jangka waktu tertentu, umumnya berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Setelah masa berlaku habis, pemegang SHGB harus mengajukan perpanjangan atau peningkatan status hak agar tetap dapat menggunakan tanah tersebut.
Perbedaan paling mendasar antara SHGB dan SHM terletak pada status kepemilikannya. SHM memberikan hak kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan di atasnya. Pemilik bebas memanfaatkan, menjual, mewariskan, atau mengagunkan tanah tersebut sesuai ketentuan hukum.
Sementara itu, SHGB hanya memberikan hak untuk menggunakan tanah dalam jangka waktu tertentu. Pemegang SHGB tidak memiliki tanah secara penuh, melainkan hanya hak guna atas tanah tersebut untuk mendirikan bangunan.
Dari sisi jangka waktu, SHM tidak memiliki batas waktu. Selama pemiliknya masih hidup dan tidak mengalihkan hak kepemilikan, sertifikat tersebut tetap berlaku.
Sebaliknya, SHGB memiliki masa berlaku terbatas. Setelah masa berlaku habis, pemilik harus memperpanjang hak tersebut. Jika tidak diperpanjang, hak guna bangunan dapat berakhir dan tanah kembali menjadi milik negara atau pemegang hak pengelolaan.
SHM memiliki kekuatan hukum paling tinggi dibandingkan jenis sertifikat lainnya. Hal ini membuat SHM lebih aman dari risiko sengketa dan lebih mudah dalam proses jual beli.
SHGB tetap memiliki kekuatan hukum yang sah, namun posisinya berada di bawah SHM. Oleh karena itu, pemilik SHGB perlu lebih memperhatikan masa berlaku dan status tanah agar tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.
Dalam praktiknya, properti dengan SHM cenderung memiliki nilai jual yang lebih tinggi dibandingkan properti dengan SHGB. Pembeli juga lebih tertarik pada SHM karena tidak perlu memikirkan perpanjangan hak di masa depan.
Sementara itu, properti dengan SHGB sering ditemukan pada rumah di kawasan perumahan atau apartemen. Meskipun legal, pembeli perlu mempertimbangkan biaya dan proses perpanjangan SHGB jika masa berlakunya hampir habis.
Baik SHGB maupun SHM dapat digunakan sebagai jaminan untuk pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Namun, bank biasanya lebih menyukai properti dengan SHM karena risikonya lebih rendah.
Jika menggunakan SHGB, bank akan mempertimbangkan sisa masa berlaku sertifikat. Semakin pendek masa berlaku SHGB, semakin kecil peluang kredit disetujui atau semakin singkat tenor yang diberikan.
Pengurusan SHM biasanya membutuhkan biaya yang lebih tinggi, terutama jika dilakukan melalui proses peningkatan status dari SHGB ke SHM. Namun, biaya tersebut sebanding dengan manfaat jangka panjang yang diperoleh.
SHGB umumnya memiliki biaya awal yang lebih rendah, tetapi pemilik perlu menyiapkan biaya tambahan untuk perpanjangan hak di kemudian hari.
Salah satu keunggulan SHGB adalah adanya peluang untuk ditingkatkan menjadi SHM, selama tanah tersebut memenuhi syarat dan diperuntukkan bagi pemukiman. Proses peningkatan status ini harus dilakukan melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan melengkapi dokumen yang dibutuhkan.
Proses ini sering dilakukan oleh pemilik rumah di perumahan yang awalnya bersertifikat SHGB dan ingin memperoleh hak milik penuh.
Jawaban atas pertanyaan ini tergantung pada kebutuhan dan tujuan pembeli. Jika menginginkan kepemilikan jangka panjang tanpa batas waktu, SHM jelas menjadi pilihan terbaik. Namun, jika membeli properti di kawasan tertentu seperti apartemen atau perumahan baru, SHGB tetap menjadi pilihan yang sah dan legal.
Yang terpenting adalah memastikan status sertifikat jelas, masa berlaku aman, dan tidak dalam sengketa.
Memahami perbedaan SHGB dan SHM merupakan langkah krusial sebelum membeli properti. Kedua jenis sertifikat ini sama-sama sah secara hukum, namun memiliki karakteristik yang berbeda dari segi kepemilikan, jangka waktu, dan kekuatan hukum.
Dengan pemahaman yang tepat, calon pembeli dapat membuat keputusan yang lebih bijak dan terhindar dari risiko di masa depan. Baik memilih SHGB maupun SHM, pastikan semua aspek legalitas telah dipahami dan sesuai dengan kebutuhan jangka panjang.
Memahami perbedaan antara Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah langkah penting sebelum membeli properti. Dengan pengetahuan yang tepat, kamu bisa menyesuaikan pilihan sertifikat dengan tujuan kepemilikan, kebutuhan jangka panjang, serta rencana finansialmu.
Baik memilih SHGB maupun SHM, keputusan yang matang akan membantu menghindari risiko di kemudian hari dan memastikan properti yang kamu beli benar-benar memberikan rasa aman serta nilai investasi yang optimal.
Setelah kamu memahami perbedaan SHGB dan SHM, tapi masih bingung menentukan pilihan properti yang tepat sekaligus solusi pembiayaannya? Saatnya wujudkan rencana memiliki hunian impian dengan lebih mudah bersama KPR Bank Sinarmas.
Melalui layanan Teman KPR, kamu bisa mendapatkan berbagai kemudahan mulai dari pilihan tenor yang fleksibel, suku bunga kompetitif, hingga proses pengajuan yang praktis dan transparan.
Kunjungi halaman Teman KPR Bank Sinarmas sekarang juga dan temukan solusi KPR yang sesuai dengan kebutuhan serta kemampuan finansialmu di sini!
👉 Yuk, download juga Aplikasi SimobiPlus di sini dan nikmati kemudahan bayar tagihan yang #SenyamanItu!
Miliki rumah idaman dengan lebih tenang, aman, dan terencana mulai hari ini.
Date Create : 27/02/2026
Maksimum nilai simpanan yang dijamin LPS
per Nasabah per bank adalah Rp2 miliar.
Untuk mengetahui tingkat suku bunga penjaminan LPS dapat dilihat di sini
Prioritas
Kelola Uang Anda
Perencanaan Keuangan
Perencanaan Asuransi
Dapatkan Pinjaman Anda
Belajar Keuangan
