ARTIKEL

Apakah Rumah KPR Bisa Dijual Lagi? Ini Penjelasan Lengkapnya

Membeli rumah melalui skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah pilihan populer di Indonesia. Dengan KPR, seseorang bisa memiliki rumah impian tanpa harus membayar secara tunai di awal. Namun seiring waktu, bisa saja muncul kebutuhan atau keinginan untuk menjual rumah tersebut—misalnya karena ingin pindah ke kota lain, mengejar investasi baru, atau sedang mengalami kesulitan finansial.

Tapi kemudian muncul pertanyaan yang cukup sering terdengar: apakah rumah KPR bisa dijual lagi, terutama jika belum lunas cicilannya? Jawabannya adalah bisa, namun tentu tidak bisa sembarangan.

Melalui artikel ini, kita akan bahas secara lengkap dan mendalam mengenai prosedur, syarat, risiko, dan strategi menjual rumah KPR agar kamu tidak salah langkah.

Memahami Status Kepemilikan Rumah KPR

Sebelum membahas soal penjualan, kita harus pahami dulu: rumah KPR sebenarnya belum sepenuhnya menjadi milik pribadi sampai cicilannya lunas. Saat kita mengajukan KPR ke Bank, rumah tersebut dijadikan sebagai jaminan kredit. Itu sebabnya, meski sertifikat rumah atas nama kita, dokumen aslinya biasanya ditahan oleh pihak bank sampai seluruh cicilan lunas.

Jadi secara hukum, rumah KPR masih “terikat” dengan pihak Bank. Ini yang membedakan rumah KPR dengan rumah yang dibeli secara tunai. Maka, jika ingin menjual rumah KPR, kita harus melewati proses dan persetujuan tertentu dari Bank.

Jawaban Singkat: Bisa, Tapi Tidak Langsung

Secara umum, menjual rumah KPR bisa dilakukan, baik itu rumah yang cicilannya sudah lunas maupun belum lunas. Namun, prosesnya akan sangat berbeda:

1. Jika Rumah KPR Sudah Lunas

Proses penjualan jauh lebih mudah karena sertifikat rumah sudah sepenuhnya kembali ke tangan pemilik. Langkah-langkahnya pun tidak jauh berbeda dengan menjual rumah biasa:

• Menentukan harga jual rumah

• Mencari pembeli

• Melakukan perjanjian jual beli

• Mengurus proses notaris dan balik nama

Pihak bank sudah tidak terlibat, dan kamu bebas menjual rumah kapan pun kamu mau.

2. Jika Rumah KPR Belum Lunas

Nah, di sinilah prosesnya menjadi lebih kompleks. Karena rumah masih dalam masa kredit, maka penjualannya harus melibatkan bank sebagai pihak yang memegang jaminan. Tapi tenang, ada beberapa solusi legal dan sah yang bisa ditempuh:

Cara Menjual Rumah KPR yang Belum Lunas

A. Over Kredit (Alih KPR)

Over kredit adalah salah satu metode paling populer. Artinya, kamu menjual rumah dan mengalihkan sisa cicilan KPR kepada pembeli baru. Pembeli akan melanjutkan pembayaran cicilan ke bank sesuai sisa kontrak.

Ada dua cara melakukan over kredit:

1. Over Kredit Resmi melalui Bank

• Kamu harus mengajukan permohonan over kredit ke Bank.

• Calon pembeli akan diseleksi terlebih dahulu oleh pihak bank (analisis BI checking dan dokumen finansial).

• Jika disetujui, akan dibuat perjanjian kredit baru atas nama pembeli baru.

• Notaris akan mengurus proses legalitas dan balik nama sertifikat jika diperlukan.

Ini adalah cara paling aman dan legal karena semua prosesnya didukung secara hukum dan diawasi oleh pihak Bank.

2. Over Kredit di Bawah Tangan

Ini adalah proses over kredit yang tidak melalui Bank, melainkan hanya berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Biasanya hanya melibatkan surat pernyataan bermeterai atau perjanjian di depan notaris.

Risikonya cukup besar, karena:

• Sertifikat rumah masih atas nama penjual.

• Jika pembeli lalai membayar cicilan, nama penjual yang akan tercoreng di Bank.

• Potensi sengketa hukum jika terjadi perselisihan.

Disarankan tidak menempuh jalur ini, kecuali benar-benar paham konsekuensi hukumnya dan percaya penuh pada pembeli.

B. Melunasi Sisa KPR Terlebih Dahulu

Cara ini sederhana namun membutuhkan modal besar. Kamu bisa melunasi semua sisa cicilan KPR ke bank, lalu mengambil kembali sertifikat rumah. Setelah itu, rumah bisa dijual seperti rumah biasa.

Biasanya bank juga akan mengenakan biaya pelunasan dipercepat atau penalti, tergantung ketentuan perjanjian awal.

C. Menjual Rumah dan Melunasi dari Uang Muka Pembeli

Cara ini cukup umum. Kamu mencari pembeli, lalu buat kesepakatan bahwa uang muka dari pembeli akan digunakan untuk melunasi sisa KPR di Bank. Setelah lunas, sertifikat diambil, dan rumah dijual secara sah.

Namun tetap saja proses ini harus dikawal oleh notaris dan sebaiknya dilakukan dengan keterlibatan bank untuk menghindari sengketa atau pelanggaran hukum.

Baca juga artikel menarik lainnya: Format dan Contoh Surat Keterangan Kerja untuk KPR

Persyaratan Umum Menjual Rumah KPR

Agar proses jual beli rumah KPR bisa berjalan dengan aman dan lancar, berikut beberapa syarat yang umumnya dibutuhkan:

• Surat persetujuan bank (khusus untuk over kredit resmi)

• Identitas diri penjual dan pembeli

• Surat perjanjian kredit asli

• Bukti pembayaran cicilan terakhir

• Sertifikat rumah, IMB, dan PBB terbaru

• Akte Jual Beli dan dokumen notaris

• Biaya administrasi dan notaris

Setiap bank bisa saja memiliki kebijakan berbeda. Oleh karena itu, sangat penting untuk berkonsultasi langsung dengan pihak bank terkait sebelum memulai proses penjualan.

Risiko Menjual Rumah KPR

Menjual rumah KPR bukan tanpa risiko, apalagi jika tidak dilakukan secara legal. Berikut beberapa risiko yang harus diwaspadai:

1. Risiko Hukum

Jika over kredit dilakukan di bawah tangan tanpa legalitas, maka prosesnya tidak diakui secara hukum. Jika terjadi konflik, sulit bagi salah satu pihak untuk menuntut secara sah.

2. Risiko Kredit Macet

Jika pembeli gagal membayar cicilan setelah over kredit tidak resmi, maka pihak bank tetap akan menagih ke nama yang tercatat di sistem—yaitu kamu sebagai pemilik awal.

3. Kerugian Finansial

Bisa saja nilai jual rumah lebih kecil dari sisa cicilan. Jika tidak dihitung matang, kamu bisa menanggung kerugian dan harus membayar selisihnya sendiri.

4. Biaya Tambahan

Proses over kredit atau pelunasan awal biasanya memerlukan biaya tambahan seperti biaya notaris, biaya appraisal, biaya penalti pelunasan awal, dan sebagainya.

Tips Aman Menjual Rumah KPR

Berikut beberapa tips penting agar proses menjual rumah KPR berjalan lancar:

• Selalu libatkan bank dalam setiap proses over kredit.

• Gunakan jasa notaris berpengalaman agar semua dokumen sah secara hukum.

• Hindari transaksi verbal atau surat pernyataan tanpa dasar hukum.

• Jangan ragu untuk meminta bantuan agen properti yang profesional jika kamu tidak terbiasa menangani jual beli properti.

• Lakukan pengecekan harga pasar terkini agar kamu bisa menentukan harga jual yang kompetitif tapi tetap menguntungkan.

Kapan Waktu Terbaik Menjual Rumah KPR?

Waktu yang tepat bisa sangat subjektif, tergantung situasi pribadi dan kondisi pasar. Tapi secara umum, berikut beberapa indikator bahwa waktunya tepat untuk menjual rumah KPR:

• Harga pasar rumah naik

• Kamu ingin pindah ke lokasi yang lebih strategis

• Kondisi keuangan memungkinkan pelunasan awal

• Sisa cicilan tinggal sedikit, sehingga margin keuntungan lebih besar

• Kamu menemukan peluang investasi properti lain yang lebih menjanjikan

Jadi, apakah rumah KPR bisa dijual lagi? Jawabannya bisa sekali—baik yang sudah lunas maupun yang belum. Namun, prosesnya tidak semudah menjual rumah tunai, karena kamu harus melibatkan Bank, notaris, dan memperhatikan berbagai dokumen hukum.

Jalur over kredit adalah pilihan legal yang banyak digunakan, namun tetap harus dilakukan secara resmi lewat Bank. Jika kamu memilih untuk melunasi terlebih dahulu sebelum menjual, pastikan menghitung dengan matang potensi untung-ruginya.

Ingat, legalitas dan transparansi adalah kunci utama agar penjualan rumah KPR tidak berujung masalah.

Jika kamu sedang mempertimbangkan untuk KPR rumah dan ingin mengajukan KPR baru dengan proses yang lebih mudah, bunga kompetitif, dan cicilan fleksibel, Bank Sinarmas siap membantumu mewujudkannya. 

Temukan solusi pembiayaan rumah terbaik sesuai kebutuhanmu hanya di layanan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bank Sinarmas. 

Yuk, klik link  berikut untuk informasi lengkap dan ajukan KPR sekarang juga. Kini rumah impianmu lebih dekat dari yang kamu kira, cukup satu langkah bersama Bank Sinarmas!

Kamu juga bisa mempertimbangkan KPR Take Over dari Bank Sinarmas. Program ini memberikan kemudahan untuk memindahkan KPR kamu dari bank lain ke Bank Sinarmas dengan penawaran spesial seperti bunga kompetitif, proses cepat, dan biaya-biaya ringan. Temukan kenyamanan dalam mengelola cicilan rumah kamu dengan solusi yang lebih bijak dan menguntungkan.

 

👉 Klik di sini untuk mengetahui detail lengkapnya dan ajukan sekarang juga KPR Take Over dari Bank Sinarmas.

Date Create : 01/07/2025